雙沙城市更新項(xiàng)目復(fù)建17#19#地塊效果圖。受訪者供圖
“月光光，照四方，柯木塱，歲月長(zhǎng)……”在廣州天河區(qū)柯木塱村，村幼兒園新編客家話童謠《柯木塱 歲月長(zhǎng)》傳授給村里下一代，村莊“文化DNA”找到傳承載體，村民開(kāi)始與舊村溫情告別。
今年下半年，隨著城中村改造進(jìn)展加速，柯木塱多個(gè)地塊開(kāi)工。未來(lái)，這個(gè)天河區(qū)最大的城中村改造項(xiàng)目將融合城央綠地、軌道交通等區(qū)位優(yōu)勢(shì)，打造成為“山—產(chǎn)—城—園”融合樣板區(qū)。
廣東擁有全國(guó)規(guī)模最大的城中村存量。一座城中村一如其錯(cuò)綜復(fù)雜的路網(wǎng)、管線，其所連接的不僅是一片地、幾棟樓，還有市民安居樂(lè)業(yè)、城市發(fā)展提級(jí)的長(zhǎng)遠(yuǎn)愿景。今年年中召開(kāi)的中央城市工作會(huì)議部署7個(gè)方面的重點(diǎn)任務(wù)，“穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造”被列為著力建設(shè)舒適便利的宜居城市的重要舉措之一。
11月7日至8日，習(xí)近平總書(shū)記再次親臨廣東視察，勉勵(lì)廣東不斷取得現(xiàn)代化建設(shè)新成效。今年以來(lái)，得益于國(guó)家相關(guān)政策支持，在多種政策性融資渠道加持下，廣東城中村改造跑出“加速度”，將中央城市工作會(huì)議精神落到實(shí)處。
新舊模式“換擋” 安置保障優(yōu)先
“每位村民上臺(tái)后，請(qǐng)取出一個(gè)乒乓球，多取無(wú)效……”11月22日，廣州黃埔區(qū)雙沙社區(qū)沙浦片區(qū)舉行回遷安置房“搖珠”活動(dòng)，在主持人的安排下，村民有序排隊(duì)，抽出屬于自己的安置房資格，氛圍莊重?zé)崃摇?/p>
“回遷房有精裝、帶家電，年底有希望‘拎包入住’！”村民岑孔雁順利搖中141平方米戶型后高興地說(shuō)。搖珠現(xiàn)場(chǎng)約1公里外，復(fù)建區(qū)17號(hào)地塊的住宅樓建筑主體已經(jīng)完成施工，有施工人員在室內(nèi)開(kāi)展裝修等工作，室外則有施工人員在進(jìn)行綠化工程。
“在施工時(shí)，我們按政府要求優(yōu)先保障復(fù)建地塊安置房建設(shè)，相比以前是創(chuàng)新之舉?！表?xiàng)目投資主體之一中建八局項(xiàng)目負(fù)責(zé)人范少鵬介紹，此前，雙沙城中村改造項(xiàng)目幾經(jīng)易手；在確定中建八局、知識(shí)城集團(tuán)“央企+地方國(guó)企”的投資組合之后，項(xiàng)目各項(xiàng)安置保障跑出“加速度”，更多回遷計(jì)劃已被提上日程。
從中央城市工作會(huì)議到黨的二十屆四中全會(huì)公報(bào)，以城中村改造為重點(diǎn)抓手的城市更新工作日益與民生改善緊密掛鉤。然而，近年來(lái)，受房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整影響，“市場(chǎng)主導(dǎo)，一二級(jí)土地市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)”的開(kāi)發(fā)模式觸及瓶頸，廣東的城中村改造工作承受壓力。為不斷滿足人民群眾對(duì)美好生活的向往，近年來(lái)，廣東督促指導(dǎo)全省各地圍繞模式轉(zhuǎn)變、拆遷安置、后續(xù)發(fā)展等方面進(jìn)行積極探索，推動(dòng)城中村改造不斷取得新突破。
自2023年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見(jiàn)》）出臺(tái)后，廣東積極落地“依法征收、凈地出讓”城中村改造新模式，成為讓改造動(dòng)能完成絲滑“換擋”，改造工作平穩(wěn)運(yùn)行的關(guān)鍵舉措。
相較于主要依靠房地產(chǎn)企業(yè)推動(dòng)的舊模式下城中村改造，新模式城中村改造強(qiáng)調(diào)更好發(fā)揮政府作用，堅(jiān)持依法征收、凈地出讓，通過(guò)政策性資金加持，明確征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、先行安排安置房建設(shè)、確保安置房品質(zhì)等方式，能夠更好預(yù)期結(jié)果，贏得更多村民青睞。
得益于此，新模式下的城中村改造效率顯著提升。在廣州天河區(qū)凌塘新村，全村通過(guò)改造意愿征詢僅用了1個(gè)月時(shí)間，目前集體經(jīng)濟(jì)組織成員、18周歲以上村民同意率均超80%；在廣州越秀瑤臺(tái)村，改造意愿征詢?nèi)〉谩半p通過(guò)”更縮短到僅1天，創(chuàng)下紀(jì)錄。
在新模式帶動(dòng)下，廣東城中村改造工作開(kāi)始提速，取得諸多進(jìn)展。2024年至今，全省新啟動(dòng)城中村改造項(xiàng)目268個(gè)，惠及村（居）民28.90萬(wàn)戶，新開(kāi)工安置房17.63萬(wàn)套；各地通過(guò)新模式城中村改造已成功出讓土地65宗，涉及出讓用地面積307.32萬(wàn)平方米，出讓金額110.74億元，促進(jìn)釋放優(yōu)質(zhì)區(qū)位地塊。截至目前，廣東爭(zhēng)取中央財(cái)政補(bǔ)助資金（城中村改造）、中央預(yù)算內(nèi)投資等財(cái)政和政策性金融資金超4000億元。
豐富“房票”功能 對(duì)接樓市供需
臨近年末，惠州的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極信號(hào)：存量商品房去庫(kù)存周期正顯著下降。目前惠城區(qū)、大亞灣等重點(diǎn)區(qū)域去化周期已分別降至30個(gè)月、13個(gè)月左右，接近同等發(fā)展水平城市平均水平。
而行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，此前，惠州商品房去化周期曾超過(guò)36個(gè)月，在全國(guó)數(shù)十個(gè)同等規(guī)模城市中位居前列，一度成為拖累該市固定資產(chǎn)投資等經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的重要因素。
關(guān)鍵指標(biāo)優(yōu)化背后，惠州房票政策落地成為關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)。今年春季，惠州《房屋征收實(shí)施房票安置的意見(jiàn)》發(fā)布，4月25日首張房票落地，229個(gè)項(xiàng)目入選房票房源庫(kù)。當(dāng)?shù)剡€推出按簽約時(shí)間早晚、搬遷進(jìn)度等指標(biāo)實(shí)行梯度獎(jiǎng)勵(lì)等一系列措施，調(diào)動(dòng)群眾積極性。
“在我們村，房票給的實(shí)惠看得見(jiàn)摸得著，村里很多人選擇用房票買(mǎi)安置房；因其價(jià)格實(shí)惠，有些村民還不止買(mǎi)了一套?！被莩菂^(qū)冷水坑村樓下小組組長(zhǎng)邱旋說(shuō)。
一張“購(gòu)房代金券”，將需求與供給有效定向連接。記者根據(jù)省住建廳提供的數(shù)據(jù)測(cè)算，惠州目前發(fā)出的房票超過(guò)1600張，通過(guò)房票撬動(dòng)的商品房銷售面積將不少于20萬(wàn)平方米；該市5個(gè)城中村共計(jì)劃發(fā)放房票超9000張，有望為房地產(chǎn)去化進(jìn)一步提供動(dòng)力。
眼下，北上廣深四大一線城市均已啟用房票，其日益成為大城市推動(dòng)商品房去化的有力方式。目前，全省多地正進(jìn)一步豐富房票的使用場(chǎng)景范圍，使之發(fā)揮更大效能。
作為首個(gè)發(fā)放房票的一線城市，廣州今年來(lái)進(jìn)一步開(kāi)展探索。10月，廣州印發(fā)通知，提出拓展房票安置適用范圍至非住宅等征拆安置主體，進(jìn)一步加大房票實(shí)施力度。目前，廣州已有19個(gè)城中村改造項(xiàng)目開(kāi)展購(gòu)買(mǎi)存量商品房用作安置房或使用房票安置工作，全市已認(rèn)購(gòu)商品房9319套，實(shí)現(xiàn)商品房去庫(kù)存85萬(wàn)平方米。
除了房票，廣東還推出一系列貨幣化安置措施，將住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的相關(guān)要求落到實(shí)處。
2024年以來(lái)，廣東省先后向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部報(bào)送購(gòu)買(mǎi)存量住房用作安置房等項(xiàng)目，計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)安置房6.06萬(wàn)套，其中，廣州共有30個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)3.84萬(wàn)套。截至10月底，廣州、深圳、佛山、東莞、珠海、惠州、中山已累計(jì)購(gòu)買(mǎi)16654套存量商品房用作安置房，去化面積186.50萬(wàn)平方米。
規(guī)劃建設(shè)“一盤(pán)棋” 優(yōu)化城市功能
“我們的家，之后會(huì)有地鐵、商場(chǎng)、好學(xué)校、靚醫(yī)院……”這是1年前正式開(kāi)工之初，廣州白云區(qū)松洲街道的羅沖圍松溪片區(qū)村民對(duì)未來(lái)的美好愿景。
11月14日，該片區(qū)安置地塊傳來(lái)好消息：首棟建筑（商業(yè)辦公樓）正式封頂。改造項(xiàng)目涉及的3個(gè)摩配城1300多個(gè)商戶，有超過(guò)90%可實(shí)現(xiàn)無(wú)縫承接。首開(kāi)區(qū)完成改造后可釋放產(chǎn)業(yè)空間約208萬(wàn)平方米，未來(lái)，依托華為廣州研發(fā)中心，項(xiàng)目有望吸引一批上下游生態(tài)優(yōu)質(zhì)企業(yè)，進(jìn)一步完善羅沖圍片區(qū)的居住配套與城市功能。
在廣東，大量城中村具有“產(chǎn)村融合”的明顯特點(diǎn)。一次城中村改造，寄托著一個(gè)片區(qū)抓住發(fā)展機(jī)遇、實(shí)現(xiàn)發(fā)展能級(jí)躍升的美好愿望，也對(duì)高效利用土地資源提出新的要求。全省多個(gè)地市在城中村改造中合理安排產(chǎn)業(yè)布局，疏解低端產(chǎn)業(yè)、保育特色產(chǎn)業(yè)、引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。
如佛山順德北滘鎮(zhèn)西海村，當(dāng)?shù)亟Y(jié)合城中村改造完成清退落后產(chǎn)能，拆除低效廠房、整合周邊農(nóng)用地連片改造等工作，促進(jìn)以機(jī)器人產(chǎn)業(yè)為核心的高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展。如今，昔日舊園區(qū)樣貌已煥然一新，成為“中國(guó)機(jī)器人小鎮(zhèn)”的重要組成部分。
“在廣東應(yīng)用新模式開(kāi)展城中村改造的實(shí)踐中，政府主導(dǎo)這一關(guān)鍵舉措不僅最大限度保證了資金平衡，也打通了從規(guī)劃到建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，“這使城中村改造不限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，相應(yīng)地塊還可以兼顧產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、民生基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板、歷史文化建筑和古村落保護(hù)等領(lǐng)域，在全國(guó)范圍內(nèi)屬于創(chuàng)新之舉?！?/p>
《指導(dǎo)意見(jiàn)》指出，要將城中村改造與保障性住房相結(jié)合，鼓勵(lì)將村民富余的安置房以小戶型為主單獨(dú)設(shè)計(jì)、集中建設(shè)，并長(zhǎng)期租賃用作保障性租賃住房。而更完善的公共服務(wù)設(shè)施結(jié)合政策紅利，為安置房收儲(chǔ)走出新路子。
廣州市探索城中村改造與保障性住房、整租運(yùn)營(yíng)一體化設(shè)計(jì)，推動(dòng)城中村住房租賃從“分散粗放”走向“規(guī)?；?、專業(yè)化、規(guī)范化”。
花都區(qū)平西城中村改造項(xiàng)目的安置區(qū)集聚了學(xué)校、少年宮、圖書(shū)館、社區(qū)飯?zhí)谩⑿l(wèi)生服務(wù)中心等各類公共服務(wù)設(shè)施，共接收522套安置房源作為長(zhǎng)租公寓統(tǒng)租運(yùn)營(yíng)，首批72套安置房源于4月正式獲得廣州市保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)，截至6月30日，長(zhǎng)租公寓完成簽約276套，合計(jì)住宅面積2.33萬(wàn)平方米，出租率達(dá)52.7%，每月租金收繳率保持100%。
城中村改造后怎么管理和運(yùn)營(yíng)？廣東正在緊密結(jié)合“百千萬(wàn)工程”加緊推進(jìn)機(jī)制創(chuàng)新，研究出臺(tái)相關(guān)政策制度。
近期，廣東省“百千萬(wàn)工程”指揮部城鎮(zhèn)建設(shè)專班印發(fā)了《廣東省未來(lái)社區(qū)（完整社區(qū))建設(shè)試點(diǎn)工作方案》，將城中村改造后的新建社區(qū)作為重點(diǎn)，堅(jiān)持黨建、治理、服務(wù)、發(fā)展一體推進(jìn)，提升社氣、社品，不斷滿足城中村居民對(duì)美好生活的向往。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，以城中村改造補(bǔ)齊公共設(shè)施短板、突破產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸，預(yù)計(jì)將成為政策鼓勵(lì)的重要方向。接下來(lái)，廣東可循此思路建立更扎實(shí)的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，為爭(zhēng)取各類政策性金融工具傾斜創(chuàng)造有利條件。
◆編輯：吳玉珍◆二審：鄭沛鋒◆三審：周亞平
